「주택시장 안정화 방안」 발표 *요약

📌 2025년 주택시장 안정화 방안 (정부 발표 요약)

정부는 최근 주택시장이 급격한 가격 상승과 거래량 증가를 보이며 과열 양상을 나타내고 있다고 진단했습니다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 시작된 상승세가 서울 전역으로 확산되고 있으며, 금리 인하와 대출 완화로 인해 자금 유입이 빨라지고 있습니다. 이에 정부는 토지거래허가구역 확대, 금융 규제 강화, 주택공급 확대 등의 조치를 포함한 주택시장 안정화 방안을 발표했습니다.

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Ⅰ. 최근 주택시장 동향

1️⃣ 주택 가격 급등 및 확산

• 서울 아파트 가격 상승 속도가 빨라지고 있으며, 작년에는 15주가 걸렸던 0.20% 상승률을 올해는 7주 만에 도달할 만큼 상승세가 가속화됨.
• 특히 강남3구(강남·서초·송파)의 상승세가 서울 25개 자치구 전체로 확산되는 추세.

2️⃣ 거래량 급증

• 서울 아파트 주간 거래량이 1천 건에서 2천 건으로 증가하는 데 작년에는 13주가 걸렸으나, 올해는 4주 만에 도달함.
• 강남3구의 거래량도 빠르게 늘어나며, 올해 초 200건대에서 400건 이상으로 증가하는 데 단 4주 소요됨.

3️⃣ 갭투자 및 외지인 투자 증가

• 강남3구의 외지인 매수 비율이 작년 하반기부터 감소하다가 2025년 2월부터 다시 반등하는 모습.
• 서울 및 강남3구의 갭투자 비율도 상승하며, 가수요 유입이 증가하는 경향이 나타남.

4️⃣ 부동산 심리 변화

• 매매수급지수가 100에 근접하면서 매도자 우위 시장으로 전환되고 있음.
• 주택가격 전망지수(CSI)도 작년 하반기 지속된 하락세가 멈추고 가격 상승 기대심리가 커지는 중.

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Ⅱ. 시장상황 평가

1️⃣ 토지거래허가구역 해제 이후 과열 조짐

• 강남·송파 지역의 토지거래허가구역 해제 후, 상급지 아파트 가격 상승이 인근 지역으로 확산되고 있음.
• 불안 심리로 인해 추격 매수세 증가.

2️⃣ 금리 인하 & 대출 규제 완화로 유동성 증가

• 기준금리(3.50% → 2.75%)가 세 차례 인하되며 부동산 구매 부담이 낮아짐.
• 주택담보대출 금리도 3% 이하로 하락하며, 대출 수요 증가.
• 2025년 1월에는 가계대출이 감소했으나, 2월부터 증가세로 전환됨.

3️⃣ 주택 공급 감소 우려

• 공사비 상승과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 애로로 인해 신규 주택 공급이 위축될 가능성이 제기됨.
• 공급 불안 심리가 시장에 반영되면서 매매 수요 증가를 촉진하는 결과를 초래.

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Ⅲ. 주택시장 안정화 방안

1️⃣ 토지거래허가구역 확대 지정 (3.24일부터 시행)

• 강남·서초·송파·용산구 소재 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 지정 (약 40만 호, 2,200개 단지 대상).
• 신규 계약 건은 반드시 지자체 허가를 받아야 거래 가능.
• 일정: 2025년 3월 24일 ~ 9월 30일 (6개월) (필요 시 연장 검토)

2️⃣ 조정대상지역 & 투기과열지구 추가 지정 검토

• 토지거래허가구역 지정 후에도 과열 양상이 지속될 경우, 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정 예정.
• 규제 지역 내 주요 규제:
  • 대출 제한: 무주택자 LTV 50%, 유주택자 LTV 30%
  • 세제 강화: 다주택자 양도세 중과, 취득세 중과 적용
  • 전매제한 & 청약 제한: 청약 재당첨 제한, 수도권 3년 전매제한

3️⃣ 금융·가계대출 관리 강화

• 시중은행 대출 모니터링 강화 → 다주택자 주택담보대출 제한 및 전세대출 리스크 점검.
• 전세자금대출 보증 비율 축소 (100% → 90%, 7월에서 5월로 조기 시행).
• 갭투자 방지 조치: 기존 임대차 계약을 승계하는 형태의 대출 관리 강화.

4️⃣ 주택시장 거래질서 확립

• 국토부·서울시 합동점검반 가동 (이상 거래·집값 담합 단속).
• 편법대출, 허위 신고 등 집중 조사 및 금융위·국세청과 협조해 조치 강화.
• 부정 청약 단속 강화: 청약 시 건강보험 요양급여 내역 추가 검토하여 실거주 여부 확인.

5️⃣ 주택 공급 기반 강화

• 도심 재개발·재건축 촉진 → 재개발 관련 법 개정 협의 및 초기 자금 지원 (최대 50억 원).
• 신축매입약정 확대 → 2024~2025년까지 신축매입약정 11만 호 공급.
• 공공택지 조기 공급 → 수도권 공공택지에서 미분양 발생 시 정부가 2.5만 호 매입 확약.

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📌 결론: 주택시장 과열 방지 및 공급 확대 병행

1. 단기적으로는 토지거래허가구역 확대 및 금융 규제를 강화하여 시장 안정화 추진.
2. 장기적으로는 재건축·재개발 촉진 및 공공택지 공급 확대를 통해 주택 공급 기반을 마련.
3. 투기 수요를 억제하면서 실수요자를 보호하고, 시장의 급격한 변동을 완화하는 방향으로 정책을 시행.

✅ 정부는 현재 주택시장 상승세가 단기간 내 급속히 진행되고 있다고 판단하여,

추가적인 과열을 막기 위한 강력한 대응책을 시행할 계획입니다.